I Högsta Domstolens (HD:s) rullor finns ett fall betecknat ”Leksaksaffären i Vimmerby”. Detta är en mycket sedelärande historia om vad man ska vara observant på och noga med, samtidigt som det är ett levande bevis på att hjälp via branschföreningen kan få avgörande betydelse.

2002 övertog en familj (ägarfamiljen) en leksaksbutik i Vimmerby. Man köpte inkråmet och tog över lokalen till vilken man skulle få ett nytt hyreskontrakt på samma premisser som säljaren hade haft.

Ägarfamiljen tog kontakt med fastighetsägaren (hyresvärden) men inget nytt kontrakt dök upp. Dock kom det regelbundet fakturor vilket man tog som att man var godkänd som hyresgäst.

Hyresvärden ville ha en kvarts miljon!

Runt 2011-12 tyckte ägarfamiljen att lokalen var bristfällig och började diskutera med hyresvärden som hade en annan syn på saken. I dessa diskussioner visade hyresvärden upp den gamla ägarens kontrakt från 1997. Där framgick att förre hyresgästen och hyresvärden, då det begav sig, hade överenskommit att en omsättningshyra (procent på omsättningen) skulle betalas utöver det fasta priset.

Det hade alltså gått tio år sedan ägarfamiljen tillträdde lokalen och då kom hyresvärden på att detta gällde. Nu ville man därför ha cirka 250 000 kronor retroaktivt. Det blev ”inte mer” eftersom man bara kunde kräva tillbaka pengar tio år bakåt i tiden.

Ägarfamiljen tog kontakt med den gamle ägaren och det visade sig att denne aldrig hade betalat ut någon omsättningshyra. Skrivningen hade tillkommit då fastighetsägaren byggt ut lokalen 1997. Så långt var det rätt. Men hyresvärden hade under dessa år aldrig skickat ut avier om omsättningshyra. Den nya ägarfamiljen hade heller aldrig sett några sådana avier.

Till tingsrätten

Fastighetsägaren tog tvisten till tingsrätten och i det här läget kontaktade ägarfamiljen Dan Michael Sagell, den advokat med vilken Butikerna/Lek & Babybranschen har ett avtal, för att få hjälp. Den självklara frågan till hyresvärden blev: Varför har ni inte krävt denna sorts hyra tidigare?”

Förklaringen var att det hade skett ett ”administrativt fel”. Skrivningen om omsättningshyra hade inte kommit in i hyresvärdens register. Till saken hör att detta är en relativt stor fastighetsägare.

Tingsrätten kom fram till att hyresgästen, det vill säga ägarfamiljen, skulle ha tagit reda på hur kontraktet såg ut och då också ha sett hur det förhöll sig. Det var med andra ord hyresgästens fel och ägarfamiljen dömdes att betala omsättningshyran retroaktivt för tio år.

Advokat Sagell och ägarfamiljen överklagade till hovrätten som gav prövningstillstånd. Men även där visade det sig att man höll med tingsrätten. Det hade – återigen -ålegat hyresgästen att ta reda på vad som gällde. Man kan inte säga att man är i god tro. Med andra ord – man fick skylla sig själv.

HD gillade riskbedömning

Sagell och ägarfamiljen tog en chansning och överklagade till HD, väl medvetna om att man där bara tar upp fall som kan bli prejudikat. Argumentet man hade var att det måste göras en riskbedömning. Vem ska drabbas av risken att hyresvärden begår administrativa fel och begår misstag?

HD tyckte att det var intressant, tog upp fallet och dömde till hyresgästens fördel. Dock med en liten knäpp på näsan till ägarfamiljen; att man borde ha kollat upp vad som gällde.

Hyresvärdens slarv i administrationen vägde alltså tyngre än hyresgästens plikt att ha tydliga papper. Ägarfamiljen slapp betala 250 00 kronor retroaktivt. Dock fick man betala omsättningshyra för innevarande år, 10 000 kronor. Nu visste man ju vad som gällde. Inte helt överraskande finns den här butiken och dess ägare idag i nya lokaler.

Intresse i juristkretsar

Fallet om passivitet och avtalsförhållande har väckt intresse i juristkretsar där man numera vet att en part inte kan vara passiv på grund av administrativa misstag.

Ägarfamiljen hade som tur var en rättsskyddsförsäkring. Och man hade turligt nog också tillgång till juridisk expertis genom sin branschorganisation.

Sens moral: Var noga med att ha avtal och kontrakt för lokaler som ni hyr. Ta reda på vilka medlemsförmåner ni har tillgång till. och är ni inte medlemmar – bli det direkt.

GUNILLA PIHLBLAD